مریم شمالیان- شیرازنوین
shomalianm@gmail.com

واقعیت این است که آشنا بودن با قوانین مختلف در جامعه یک ضرورت است؛ تمام امور روزانه‌ای که ما به انجام می‌رسانیم، دارای قوانین مخصوص به خود هستند که شاید بسیاری از ما از آنها اطلاع کافی نداشته باشیم. منظور ما قوانین حقوقی است، اما مردم اطلاعات کافی از این قوانین ندارند. ولی چطور می‌شود زمینه‌ای فراهم شود تا مردم به این قوانین واقف باشند؟
 ضرورت برخورداری از اطلاعات حقوقی در اقتصاد امروز
ضرورت برخورداری از اطلاعات حقوقی موضوعی است که در اقتصاد امروز بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است؛ چراکه سبک قراردادها تخصصی و پیچیده شده و عوام از آنها بی‌اطلاع‌اند. این مسئله به این دلیل است که همه افراد دارای اطلاعات حقوقی و قضایی نیستند و باید از وجود وکلا استفاده کنند. بهره بردن از دانش وکلا برای اشخاص حقیقی و حقوقی امروز یک ضرورت در جامعه است. ما در کشور فارغ‌التحصیلان بسیاری در حوزه‌های حقوقی داریم که شاید جزو نخبگان و رتبه‌های اول دانشگاه‌ها هم باشند، اما پشت امضاهای طلایی گیر می‌کنند و نمی‌توانند پروانه وکالت دریافت کنند. از طرفی دولت و مجلس معتقدند که با توجه به نگاه به رشد درآمدهای مالیاتی فعالیت وکلا، باید به وکلا به چشم صنفی نگریسته شود؛ البته این نگاه صنفی، وکلا را از پوشش معافیت مالیاتی خارج می‌کند.
 تأکید دولت برای اینکه وکلا یک صنف باشند
بنا بر نظر برخی از نمایندگان مجلس، فرایند پیچیده صدور مجوز در تمام این سال‌ها به عنوان یکی از موانع تولید در کشور شناخته می‌شده است و تا پیش از این دریافت فرسایشی مجوزها و استعلام‌ها باعث می‌شد که حتی سرمایه‌گذاران از سرمایه‌گذاری در حوزه تولید پشیمان شوند و به سمت کارهای بی‌دردسری مثل دلالی بروند.
اما با تصویب طرح مجوزهای کسب و کار در مجلس، مقرر شده است که کسب و کارها در این طرح به دو دسته ثبت‌محور و تأییدمحور تقسیم شوند. یک دسته مجوزهای ثبت‌محور است که بیشتر کسب و کارها عمدتاً در این دسته قرار می‌گیرند. بعد از چهار ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به صرف ثبت اطلاعات متقاضی در این سامانه، مجوز افراد به صورت اتوماتیک صادر گردد.
دسته دیگری از مجوزها هم در این نگاه وجود دارد؛ یعنی هر کسب و کاری که با سلامت مردم و ملاحظات امنیتی سر و کار دارد یا نیاز به زمینی دارد که متعلق به منابع طبیعی است و نیاز است تا آن را تغییر کاربری بدهد، باید مجوز تأیید محور بگیرد و این مجوز هم از مسیر پنجره واحد کسب و کار صادر می‌شود. بر این اساس پس از سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون، این مجوزها در سامانه ثبت می‌شود و دستگاه ذی‌ربط باید یک تأییدیه برای متقاضی مجوز صادر کند که البته تعداد کمی از مجوزها تأیید محور خواهند بود.
این طرح باعث می‌شود موضوعاتی مانند امضاهای طلایی که در این سال‌ها در زمینه دریافت مجوز کسب و کار، رانت و انحصار ایجاد کرده بود، از بین برود.
به گفته نمایندگان مجلس شورای اسلامی، در سال‌های گذشته تلاشی از سمت دولت برای تغییر این فرایند صدور مجوز صورت نگرفته است؛ زیرا ذی‌نفعان امضاهای طلایی خود در شمار مدیران دولتی و حتی قضائی هستند، پس طبیعی است که رغبتی به از دست دادن اختیارات خود در صدور مجوزها نداشته 
باشند.
در خصوص آزمون وکالت و سردفتری و تلاش برای رفع این انحصار در طرح تسهیل مجوزها به گفته نمایندگان مجلس، مهم‌ترین استدلال مخالفان این طرح به خصوص در بحث سردفتران و وکلا، افت سطح سواد پذیرفته‌شدگان است؛ در حالی که در طرح تسهیل ۷۰ درصد میانگین نمرات یک درصد برتر آزمون معیار قرار گرفته که مانع از ورود افراد بی‌کیفیت می‌شود.
در حال حاضر قبولی در آزمون‌هایی مانند آزمون وکالت به صورت سهمیه‌ای است و کانون وکلا تصمیم می‌گیرد تعداد محدودی در هر سال پذیرفته شوند؛ حتی اگر افراد بیشتری شایسته وکالت باشند. در حالی که در دنیا کمتر کشوری مانند ایران وجود دارد که نظام پذیرش وکیل در آن سهمیه‌ای و عددی باشد.
ایجاد محدودیت‌های زیاد برای ورود به مشاغل حرفه‌ای مانند وکالت در حالی صورت می‌گیرد که به ازای هر ده‌هزار پرونده در ایران، تنها ۶۷ وکیل وجود دارد؛ در حالی که برخی در کشورهای عضو جی بیست ۳۴۲ وکیل است.
چون سرانه وکیل در ایران کم بوده و استفاده از آن رایج نیست، تعداد زیادی پرونده تشکیل و به قوه قضائیه ارجاع می‌شود؛ در حالی که اگر وکالت ارزان بود و لازم نبود برای یک پرونده ساده مبالغ زیادی را بپردازند، مردم به استفاده از وکیل رغبت پیدا می‌کردند.
برخی از نمایندگان مجلس همچنین در دفاع از این قانون تصریح می‌کنند که اگر بازار وکالت رقابتی شود، هزینه‌های وکیل گرفتن کاهش پیدا می‌کند و خود این باعث استقبال بیشتر مردم از وکیل و از طرفی رونق بازار کار وکالت می‌شود.
به واقع دولت و مجلس معتقدند که وقتی در قالب صنف به وکلا نگریسته شود، فارغ‌التحصیلان می‌توانند پروانه صنعتی دریافت کرده و با اجرای طرح طبقه‌بندی وکلا، وکلایی در عرصه فعالیت و رسیدگی به ضروریات آحاد مختلف مردم باقی می‌مانند که اطلاعات بیشتری داشته و چیره‌دست و زبردست باشند.
اینکه مردم در انجام امور مختلف خود از وکیل کمک بخواهند، موجب می‌شود تا در جامعه شاهد اطاله دادرسی کمتری باشیم و پرونده‌ها در همان کلانتری‌ها و شوراهای حل اختلاف زودتر به نتیجه برشد و نیاز نباشد پرونده‌ها به حوزه‌های قضایی ارسال شوند.
 از تنظیم قولنامه‌ها تا شرکت‌ها و هتل‌ها
باید به این نکته توجه داشته باشیم که شرکت‌های مختلف و هتل‌ها همگی دارای وکیل و مشاور حقوقی مخصوص به خود هستند، اما نباید تصور کنیم برای انعقاد یک قرارداد ساده برای خرید و فروش ملک یا خودرو و... داشتن وکیل ضرورتی ندارد.
در این خصوص به یک مثال کوچک که شاید کمتر افرادی از آن در بحث خرید ملک مطلع هستند، بسنده می‌کنیم:
بسیاری از ما شاید ندانیم که ملکی که قصد خریدش را داریم، ممکن است بابت مهریه توقیف شده باشد یا اقدامات قضایی در خصوص آن به انجام رسیده باشد؛ اما وقتی با داشتن یک وکیل اقدام به خرید ملک کنیم، قطعاً تمامی جوانب در خصوص اینکه ملک موردنظر مشکل قانونی نداشته باشد، بررسی خواهد شد.
همچنین در خصوص ملکی که با مستأجر به فروش می‌رسد قوانینی وجود دارد که به اختصار به شرح آن می‌پردازیم:
 خرید خانه با مستأجر
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر این امکان را دارد که در مدت‌زمان اجاره، ملک خود را به فروش برساند. همچنین این نکته حائز اهمیت است که خرید و فروش ملک با مستأجر غیرقانونی نیست و در این مورد به رضایت مستأجر نیازی نیست. اگر ملک این‌گونه خرید و فروش شود، در این صورت اجاره به جای خود باقی می‌ماند. پس خریدار جدید، قائم‌مقام مالک قبلی می‌شود و طرف قرارداد اجاره با مستأجر قرار می‌گیرد.
 آیا عقد اجاره به قوت خود باقی است؟ آیا مالک می‌تواند ملکی که اجاره داده است را به فروش برساند؟
اگر ملک در حالی که مستأجر دارد به فرد دیگری انتقال داده شود، اجاره مثل قبل به حال خود باقی می‌ماند؛ مگر این مورد که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودش شرط ‌کرده باشد. همین‌طور که از تعریف ماده بالا برمی‌آید، مالک این امکان را داردکه  هر وقت تمایل داشته باشد، ملک خود را به فروش برساند و مستأجر این امکان را ندارد که برای این کار مانع او شود.
اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می‌شود، در این صورت مستأجر این وظیفه را دارد که فوراً نسبت به خالی کردن ملک اقدام کند و نمی‌تواند معترض باشد.
 اگر به هر دلیلی مالک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد، تکلیف مستأجر چیست؟
در زمینه خرید خانه با مستأجر، فروش ملکی که اجاره داده شده است برای مستأجر باعث بلاتکلیفی می‌شود و برای زمانی سردرگمی او را به دنبال دارد. بر اساس قانون مدنی و از نظر حقوقی، در صورتی که ملک به فروش برسد، قرارداد اجاره این امکان را دارد که ادامه داشته باشد و فقط در صورتی که طرفین توافق کنند و مستأجر رضایت داشته باشد، می‌تواند به ختم قرارداد منجر شود.
آن زمان که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک با یکدیگر توافق داشته باشند، باید با مستأجر هماهنگ کرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره باید مبلغی به عنوان خسارت به مستأجر پرداخت شود. در مواردی هم شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک در قراردادها آورده می‌شود که در این صورت مستأجر باید ملک را با توجه به درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافقی که بین آنها صورت گرفته، نیازی به پرداخت خسارت نیست.
 امکان تخلیه مستأجر به دلیل فروش ملک
اول از همه باید این مورد بررسی شود که اجاره‌نامه به صورت عادی است یا رسمی. تخلیه مورد یا ملک اجاره در پایان زمان قرارداد، یکی از خصوصیت‌های مهمی است که در قانون رابطه بین موجر و مستأجر پیش‌بینی شده است.
در ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستأجر در دو مدل اجاره‌نامه رسمی و عادی تمهیداتی را پیش‌بینی کرده‌اند؛ از جمله خصوصیاتی که در قانون روابط بین مالک و مستأجر وجود دارد، تخلیه کردن هرچه سریع‌تر ملک اجاره داده شده بعد از پایان مدت‌زمان آن است. ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستأجر تخلیه بسیار زود در اجاره‌نامه‌های رسمی و عادی را بیان کرده‌اند که در مدت یک هفته تخلیه ملک انجام خواهد شد.
 چگونگی تخلیه مستأجر با فرض فروش ملک
در زمان خرید خانه با مستأجران، خریدار جدید باید مبلغ ودیعه یا پول پیش را برای دادن دستور خالی کردن ملک به صندوق دادگستری واریز کند. این به این معنی نیست که همواره در اکثر اوقات خریدار قائم‌مقام فروشنده در استرداد ودیعه است؛ زیرا این مورد که واریز ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری امری ضروری است، صرفاً برای استفاده خریدار جدید از مزایای دستور تخلیه به شمار 
می‌رود.
در نتیجه فرد مستأجر برای برطرف کردن بلاتکلیفی که دارد، در مواردی مانند خرید و فروش ملک با مستأجر باید به موافقت سه‌جانبه دست پیدا کند یا با بررسی مبایعه‌نامه، به صورت کاملاً محتاط نسبت به واریز اجاره‌ها به مالک جدید یا مالک قدیمی اقدام کند. همچنین اگر این قصد را دارد که شکایت بازستانی ودیعه خود را در دادگستری ثبت کند، باید در تعیین مالک قبلی یا مالک جدید اطمینان حاصل کند.
 خرید و فروش ملک با مستأجر
اگر خرید و فروش ملک با مستأجر انجام شود و در زمان یا مدت اجاره، مالک، ملک خود را به فروش برساند، در این صورت زمان تمام شدن مدت اجاره، مستأجر مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه خود را موظف است از مالک قبلی درخواست کند یا مالک جدید؟ برای پاسخ به این سؤال بهتر است بدانید که طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی مالک این امکان را دارد که در مدت‌زمان اجاره ملک خود را به فروش برساند. بنابراین خرید و فروش خانه به وسیله مستأجر اصلاً کاری غیرشرعی و غیرقانونی به شمار نمی‌رود و به رضایت مستأجر نیازی نیست. در این صورت اجاره به قوت خود باقی می‌ماند و لذا خریدار جدید قائم‌مقام مالک قبلی ملک می‌شود و طرف قرارداد اجاره و مستأجر قرار می‌گیرد. البته این نکته حائز اهمیت است که قائم‌مقام خریدار جدید در مورد حقوق و تعهداتی که مربوط به خود است، عین مستأجر به شمار می‌رود. به عنوان مثال تعهد دادن به منظور تعمیرات و خسارت تأخیر در تحویل شبیه به مستأجر انجام می‌شود.
تکلیف مستأجر بعد از فروش ملک چیست؟
در زمانی که اخطار تخلیه صادر شود، در زمان فروش ملک، مستأجر موظف است در زمانی که در اخطاریه برایش مقرر شده، ملک موردنظر را تخلیه کند. اگر این کار را انجام ندهد، مالک به موجب اخطاریه موجود، این توانایی را دارد که نسبت به گرفتن حق خود اقدام و از طریق مراجع قانونی موضوع پیش‌آمده را پیگیری نماید. اخطاریه‌های صادرشده اکثر اوقات 14 روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر و به اطلاع مستأجر رسانده می‌شود. زیرا استفاده از اخطار برای تخلیه به منظور فروش ملک، فقط در این زمان و نسبت به قرارداد امکان‌پذیر است و این امکان وجود ندارد که بعد از گذشتن مدت زیادی از قرارداد فروش از این اخطاریه استفاده شود. نکته‌ای دیگر که در این موارد باید به آن توجه داشته باشید، این است که اخطاریه موردنظر باید به صورتی تنظیم شود که فرد مستأجر حداقل 60 روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد.
 آیا مستأجر می‌تواند پیش از موعد خانه را تخلیه کند؟
هنگامی که بین مستأجر و مالک قراردادی بسته شود ولی اقدامی از سمت مالک انجام نشود، در این موقعیت مستأجر این توانایی را دارد که قرارداد را فسخ کند و قانون تخلیه خانه قبل از موعد اجرا شود. در صورتی که در قرارداد اجاره به این نکته اشاره شود که اگر مستأجر اجاره ماهیانه را در زمان مشخص شده پرداخت نکند، موجر این توانایی را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند. این نکته حائز اهمیت است که صاحب ملک حق اجرای قانون تخلیه خانه قبل از موعد را دارد. او در این صورت می‌تواند قرارداد را فسخ کند که به مستأجر بگوید ملک را تخلیه کن و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود.
 انتقال قرارداد اجاره پس از فروش خانه اجاره داده‌شده
در صورتی که خرید خانه با مستأجر یا ملکی که اجاره داده شده به فروش برسد، باید یک اجاره‌نامه جدید از تاریخی که سند تنظیم شده و به نام مالک جدید انعقاد شود، یا این موضوع ذکر شود که کلیه مفاد موجود در این اجاره‌نامه به مالک جدید انتقال پیدا می‌کند. این کارها باید در پشت برگه اجاره‌نامه قبلی انجام شود. همچنین این نکته را فراموش نکنید که این کار باید در حضور مستأجر، فروشنده، خریدار و همراه با دو شاهد در دفتر املاک انجام شود.